Beursbericht februari 2023
The Dutch Money Whisperer
11/02/2023
Hoewel Nederlanders over het algemeen zeer braaf aan hun hypotheekverplichtingen voldoen, en ondanks de strenge inkomenstoets voor nieuwe hypotheken en solide pensioenen, hebben de bankiers van de Europese Centrale Bank (ECB) grote zorgen over de Nederlandse hypotheekmarkt. Vooral de aflossingsvrije hypotheken zijn de ECB een doorn in het oog. Die vormen, vinden de bankiers, een groot risico over een jaar of tien. Zij verwachten dat de babyboomgeneratie de koopwoningmarkt gaat verlaten en dat dit zal leiden tot een groter aanbod aan koopwoningen, waardoor de huizenprijzen onder druk komen. Tel daar de angst van de klimaatysterici bij op — droogte, overstromingen, kou, warmte en andere ellende — en je snapt waarom de ECB denkt dat het weleens helemaal mis kan gaan.
Bankiers houden niet van risico. Dat wil zeggen, ze houden er wel van, zolang er voor dat risico maar wordt betaald. En dus verwachten sommige hypotheekadviseurs dat de renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken omhoog zal gaan, misschien wel met een half tot één procent, zo bleek uit een onlangs verschenen artikel in De Telegraaf.
De rentes op hypotheken zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. Lag de gemiddelde rente eind 2021 nog op minder dan 2%, voor nieuwe hypotheken ben je nu ruim 4% kwijt. Het gaat hier vooral op leningen die worden afgelost door middel van een lineair of annuïtair af te lossen hypotheek. Als de ECB de Nederlandse banken zou verplichten om de rente op aflossingsvrije leningen hoger te maken, zou dat tot aanzienlijk hogere rentes kunnen leiden.
Is dat erg? Niet per se. Het overgrote deel van de aflossingsvrije hypotheekcontracten werd afgesloten vóór 2013, toen de rente over het algemeen hoger was — en, niet helemaal toevallig, de huizenprijzen een stuk lager waren. In de jaren 90 was een hypotheekrente van 5% tot 6% bijvoorbeeld normaal. Nu schiet iedereen al in de stress als de rente naar 4% gaat.
Verder kan de ECB van alles vinden, ze kunnen niet zomaar jouw hypotheekvoorwaarden openbreken. Als jij een aflossingsvrije hypotheek hebt met een lange rentevastperiode, is er niet zoveel aan de hand. Alleen als je rentevaste periode afloopt, of je hebt een variabele rente afgesproken, zou je er last van kunnen krijgen.
De rente van aflossingsvrije hypotheken voor de eigen woning is fiscaal aftrekbaar, als de hypotheek is afgesloten vóór 2013 of als je een nieuwe hypotheek aangaat die in de plaats komt van zo’n ‘oude’ hypotheek. Wil je extra geld lenen voor je eigen woning — bijvoorbeeld voor een verbouwing of isolatie — en de rente daarover in box 1 kunnen aftrekken, dan zul je voor het aanvullende deel ten minste annuïtair moeten aflossen. Een aflossingsvrije variant is soms, onder voorwaarden, ook nog steeds een optie, maar houd er dan rekening mee dat de renteopslag — nu enkele tienden van procenten — wellicht naar een half tot één procent zal gaan en dat de rente niet meer aftrekbaar is. Het maakt niet uit of je die hypotheek bij een bank, een verzekeraar of een pensioenfonds hebt lopen.
De meest gebruikte hypotheekvariant waarbij moet worden afgelost is de annuïtaire hypotheek. Net als bij de aflossingsvrije hypotheek blijven de maandlasten gedurende de looptijd gelijk, met één belangrijk verschil: je hoeft niet meer na te denken over de aflossing. Als je hypotheek aflossingsvrij is en 30 jaar loopt, zul je 2-3% per jaar moeten reserveren voor de aflossing ervan (het percentage is afhankelijk van de manier waarop de kapitaalsopbouw plaatsvindt). Worden de maandlasten van aflossingsvrije hypotheken (inclusief aflossing) door het renteverschil groter dan die van hypotheken met aflossing, is het mogelijk zinvol om de aflossingsvrije hypotheek vaarwel te zeggen. Waar het omslagpunt precies ligt, is onder meer afhankelijk van het renteniveau, de opslag en de aftrekbaarheid van het aflossingsvrije deel.
Ons advies: maak eerst een groffe berekening. Lopen de rente met en zonder opslag erg uit de pas, dan zou je een hypotheekadviseur een uitgebreide berekening kunnen laten maken. Wat je in elk geval niet moet doen, is in paniek raken. Niemand kan lopende afspraken eenzijdig wijzigen, zelfs jouw hypotheekverstrekker niet. Misschien proberen ze druk op je uit te oefenen om je hypotheekovereenkomst te herzien en je aflossingsvrije hyopotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Dat is financieel gunstig als de renteopslag zodanig groot wordt, dat je het verschil beter kunt steken in de aflossing en je op je geld geen betere rendementen kunt maken. Bedenk dat er geen enkele wettelijke verplichting is en zet alle voor- en nadelen op een rij voordat je besluit om je handtekening overeenkomst te herzien.
Wil je ons helpen? Stuur dan je vrienden een link naar de site of onze social-mediakanalen, of trakteer ons op een biertje. Of, waarom niet, doe het gewoon allebei!
Gratis tips en adviezen van The Dutch Money Whisperer in je e-mailbox
Vul je e-mailadres in. Bevestig dat je bestaat (check je spambox). Daarna ontvang je van ons een e-mail met instructies waarmee je de 50‑30‑20 BudgetBerekenaar kunt downloaden.
Je gratis schenkingsakte om gebruik te kunnen maken van de éénmalige verhoogde vrijstelling. Vul hieronder je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spamfolder. Voeg ons ook toe aan je veilige adressen!
Hoe kun je je inkomen en aftrekposten zodanig verdelen dat jij en je fiscaal partner minimaal belasting betalen en maximaal van de toeslagen profiteren? Download het stappenplan! Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit onze e-mail.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spam-box en voeg ons toe aan je veilige adressen. Succes met je aangifte!
Je gratis aangiftechecklist. Vul hieronder je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spam-folder en voeg ons toe aan je veilige adressen. Succes met je aangifte!
Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt. Kopieer de tekst uit de pdf naar een tekstdocument om de inhoud naar wens aan te passen.
Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt. Kopieer de tekst uit de pdf naar een tekstdocument om de inhoud naar wens aan te passen.
Wil je meer handige tips van de Dutch Money Whisperer om je geldzaken goed te regelen? Meld je dan aan voor onze nieuwsbrief!
Onze blogs, video’s en podcasts geven handvatten om zelf met je financiën aan de slag te gaan. Of het nu gaat om je pensioen, je huis, je beleggingen, je belastingen of je bank- en verzekeringszaken, hier bouw je aan je financiële toekomst!
Wil je meer handige tips van de Dutch Money Whisperer om je geldzaken goed te regelen? Meld je dan aan voor onze nieuwsbrief!