Afwas: gootsteen of machine?
The Dutch Money Whisperer
25/11/2022
Elk jaar sturen gemeenten een WOZ-beschikking. Daarin staat de WOZ-waarde die de grondslag vormt voor lokale belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting en de watersysteemheffing van de waterschappen. De Belastingdienst stelt er het eigenwoningforfait mee vast en de waarde van tweede (en derde) woningen in box 3. De beschikking heeft altijd betrekking op de waarde van de woning op 1 januari van het vorige jaar en geldt voor het kalenderjaar.
Veel WOZ-beschikkingen worden niet meer per post verzonden maar alleen nog digitaal naar je berichtenbox op www.mijnoverheid.nl. Houd die dus in de gaten.
Hoewel gemeenten meestal hun best doen de WOZ-waarde goed te laten aansluiten bij de realiteit, kunnen ze niet elk huis individueel beoordelen. Dus doen ze aan ‘modelmatige waardebepaling’, die onder meer verkoopcijfers en zogenaamde ‘referentiewoningen’ als uitgangspunt nemen. Dat kan tot fouten leiden, want niet elk huis is gelijk — ondanks verwoede pogingen in de vorige eeuw door het gilde van rijtjeshuisjesontwerpers om op één uniforme ‘Hollandsche’ bouwstandaard uit te komen. Dus wat moet je doen als de WOZ-beschikking niet klopt?
Als ie te laag is, zouden we (uiteraard) niets doen. Valt de beschikking hoog uit, dan ligt het voor de hand bezwaar te maken, als was het maar vanwege de financiële consequenties. Daarvoor heb je vanaf de dagtekening van de WOZ-beschikking 6 weken de tijd. Ga niet naar zo’n bezwaarbureautje. Dat is weliswaar meestal gratis, maar de gemeente moet ervoor betalen als je in het gelijk wordt gesteld. Zouden we allemaal dat soort dienstverleners inschakelen, dan gaan de gemeentelijke lasten gegarandeerd omhoog (zie het kader ‘Professioneel bezwaar’). De meeste gemeenten zullen hun beschikking bijstellen als je goed gemotiveerd bezwaar maakt. Dat is voor alle partijen de beste oplossing — behalve voor de WOZ-bezwaarbureaus. Maar dan komt de volgende vraag: hoe doe je dat, gemotiveerd bezwaar maken?
Als het goed is, stuurt de gemeente een taxatieverslag met de beschikking mee (of een link waar je dat kunt bekijken). In dat verslag staat onder andere welke referentiewoningen gebruikt zijn om de waarde van jouw woning te bepalen. Heb je een appartement in een flat of woon je in een nieuwbouwwijk met veel dezelfde huizen, dan zal de waarde niet erg afwijken van die van de referentiewoning, laat staan van die van je buren. Woon je in Groningen en is je unieke twee eeuwen oude boerderij door decennia gaswinning verzakt, dan is de WOZ-waarde zeker anders dan die van een vergelijkbaar maar niet verzakt pand tien dorpen verderop. En zo is de WOZ-waarde van het ene grachtenpand in de Amsterdamse binnenstad ook niet per se vergelijkbaar met die van een pand één gracht verder.
Op de overheidssite www.wozwaardeloket.nl kun je de WOZ-waarde van alle woonhuizen in Nederland opzoeken, inclusief een historisch overzicht van de waardes tot maximaal acht jaar terug. Om te kijken hoe goed dit werkt, zochten we de WOZ-waarde van de Slotlaan 8 in Lage Vuursche. Dit is een 17de-eeuwse residentie op een landgoed van 20 hectare, waarvan binnen de gemeente Baarn, waar Lage Vuursche deel van uitmaakt, weinig referentiewoningen te vinden zullen zijn. De WOZ-waarde viel ons trouwens mee, ondanks een opvallende waardestijging per 2018. Wellicht dat de bewoonster er wat heeft verbouwd of tuinonderhoud gepleegd.
Loop in elk geval alle gegevens na. Kloppen de vermelde kavel- en woninggrootte? Wandel ook wat door de buurt en kijk met behulp van het WOZ-waardeloket wat met jouw huis vergelijkbare woningen kosten. Zijn er op het oog zichtbare redenen waarom die goedkoper zijn die van jou?
Een paar voorbeelden:
■ De WOZ-waarde van de woning kan enorm beïnvloed worden door achterstallig onderhoud. Verzakkingen, scheuren in de muren, een lekkend dak en rottende kozijnen, maar ook een oliegestookte centrale verwarming of een oude keuken of badkamer kunnen een behoorlijk waardedrukkend effect hebben.
■ Heb je je woning rond begin 2022 gekocht, dan is de aankoopprijs een goede indicatie van wat de WOZ-waarde zou moeten zijn. Ook eerdere aankoopdata kunnen de gemeente houvast geven. Is er een vereniging van eigenaren (VvE, vaak het geval bij appartementen), hou dan wel rekening met de spaarpot van de VvE. De koopprijs was inclusief jouw aandeel in die pot, maar die pot is geen onderdeel van de waarde van je woning.
■ Gaat het om een woning in aanbouw en was deze vorig jaar nog niet opgeleverd? Dan wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de grondwaarde en de tot 1 januari dit jaar gemaakte bouwkosten, omgerekend naar het prijspeil op de waardepeildatum (1 januari een jaar eerder dus).
■ De aanwezigheid of aanleg van een drukke weg, bodemvervuiling of een gewijzigd bestemmingsplan, om maar wat te noemen, kunnen goede redenen zijn om de WOZ-waarde van je woning naar beneden bij te stellen.
■ Check de referentiewoningen. Heeft de gemeente alleen gekeken naar het duurste? Zijn er andere referentiewoningen? Zijn er woningen die als referentiewoning kunnen dienen maar die voor minder zijn verkocht of nog te koop staan?
■ De WOZ-waarde houdt geen rekening met erfpacht of de al dan niet verhuurde staat van de woning en kan in dat soort gevallen hoger zijn dan de koopprijs.
■ Soms hebben referentiewoningen pluspunten die jouw woning niet heeft, zoals een dakkapel of een extra slaapkamer.
Via www.kadaster.nl/producten/woning/koopsominformatie kun je meer informatie opvragen over de prijzen van woningen uit je omgeving
■ Je hebt 6 weken vanaf de dagtekening van de beschikking om bezwaar te maken tegen de beslissing van de gemeente. Heb je niet alle gegevens tijdig verzameld? Dien dan een pro-forma bezwaarschrift in, waarbij je aangeeft het bezwaar later te zullen motiveren. De gemeente moet uitspraak doen in het kalenderjaar waarin je bezwaar maakte. Dien je bezwaar in na 15 november, dan moet een beslissing in principe binnen 6 weken volgen. In principe, want deze termijn kan met maximaal 6 weken worden verlengd (dit heet ‘verdagen’ en moet schriftelijk). De gemeente kan ook vragen om langer uitstel, maar je hoeft er niet mee in te stemmen.
■ Als de gemeente niet tijdig beslist op je bezwaarschrift en je wilt niet langer wachten, kun je de gemeente in gebreke stellen voor het uitblijven van de beslissing op bezwaar (de ‘ingebrekestelling’). Vanaf de dagtekening van de ingebrekestelling heeft de gemeente nog 2 weken de tijd om op jouw bezwaarschrift te reageren. Als de gemeente die termijn niet haalt, moet ze een dwangsom betalen. Je bent niet verplicht om deze procedure te starten. Na het verstrijken van de termijn van 2 weken kun je in beroep gaan bij de rechtbank tegen het niet tijdig beslissen door de gemeente.
■ Wordt je bezwaar afgewezen, dan kun je in beroep gaan bij de rechtbank. De gemeente moet dan tegenover de rechter aantonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Vervolgens kijkt de rechter of jouw inschatting van de WOZ-waarde voldoende onderbouwd is. Is dat niet het geval, dan maakt de rechter zelf een schatting, die in de regel hoger zal zijn dan jouw eigen inschatting.
De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift begint te lopen vanaf de datum (dagtekening) die vermeld staat op de beschikking. Als het eind van de termijn valt op een zaterdag, zondag of erkende feestdag, geldt de eerstkomende werkdag. Ben je te laat? Dan kan de gemeente beslissen je bezwaar ‘niet-ontvankelijk’ te verklaren en nemen ze het niet in behandeling.
De ‘bezwaarbureautjes’ zijn de afgelopen jaren als paddestoelen uit de grond geschoten. Deze clubs dienen namens jou bezwaar in tegen de WOZ-waarde. Als het bezwaar gegrond wordt verklaard, kunnen ze de rekening bij de gemeente indienen. Aangezien het om best leuke bedragen gaat, willen ze natuurlijk zoveel mogelijk bezwaarschriften indienen. Niet alleen kost dit traject gemeenten veel tijd (wat ook weer geld kost), wij betalen er uiteindelijk allemaal voor via onze gemeentelijke lasten. Maak dus zelf bezwaar als dat enigszins kan. Je kunt het telefonisch doen, of per mail, of online via de website van de gemeente. De toelichting bij de WOZ-beschikking of ‑aanslag geeft meestal aan welke methode de gemeentelijke voorkeur heeft.
Wil je ons helpen? Stuur dan je vrienden een link naar de site of onze social-mediakanalen, of trakteer ons op een biertje. Of, waarom niet, doe het gewoon allebei!
Gratis tips en adviezen van The Dutch Money Whisperer in je e-mailbox
Vul je e-mailadres in. Bevestig dat je bestaat (check je spambox). Daarna ontvang je van ons een e-mail met instructies waarmee je de 50‑30‑20 BudgetBerekenaar kunt downloaden.
Je gratis schenkingsakte om gebruik te kunnen maken van de éénmalige verhoogde vrijstelling. Vul hieronder je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spamfolder. Voeg ons ook toe aan je veilige adressen!
Hoe kun je je inkomen en aftrekposten zodanig verdelen dat jij en je fiscaal partner minimaal belasting betalen en maximaal van de toeslagen profiteren? Download het stappenplan! Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit onze e-mail.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spam-box en voeg ons toe aan je veilige adressen. Succes met je aangifte!
Je gratis aangiftechecklist. Vul hieronder je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt.
Heb je niets ontvangen? Check dan je spam-folder en voeg ons toe aan je veilige adressen. Succes met je aangifte!
Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt. Kopieer de tekst uit de pdf naar een tekstdocument om de inhoud naar wens aan te passen.
Vul je e-mailadres in, click op de button en gebruik de link uit de e-mail die je van ons krijgt. Kopieer de tekst uit de pdf naar een tekstdocument om de inhoud naar wens aan te passen.
Wil je meer handige tips van de Dutch Money Whisperer om je geldzaken goed te regelen? Meld je dan aan voor onze nieuwsbrief!
Onze blogs, video’s en podcasts geven handvatten om zelf met je financiën aan de slag te gaan. Of het nu gaat om je pensioen, je huis, je beleggingen, je belastingen of je bank- en verzekeringszaken, hier bouw je aan je financiële toekomst!
Wil je meer handige tips van de Dutch Money Whisperer om je geldzaken goed te regelen? Meld je dan aan voor onze nieuwsbrief!